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Schadensersatzverpflichtung aus einem Kaufvertrag bezieht sich auf die vom Verkäufer beschriebenen Eigenschaften der Kaufsache /

(Kiel) Das Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 20.12.2018 - 14 U 44/18 – hat unlängst entschieden, dass sich die Schadensersatzverpflichtung eines Verkäufers einer Sache auf die von ihm getätigte Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes bezieht, sofern dieselbe unzutreffend ist.

Dies entspricht dem Rücksichtnahmegebot aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis und löst bei einem Verstoß hiergegen eine Schadensersatzverpflichtung wegen Verschuldens bei Vertragsabschluss aus.

Dem OLG Stuttgart, so die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, lag nachstehender Sachverhalt zur Entscheidungsfindung vor:

Der Beklagte ist Sohn des Eigentümers, der auf einer Onlineplattform eine Eigentumswohnung mit einer Größenangabe von 98 m² beschrieben hatte. Die Wohnungsgröße wurde alsdann vor Kaufvertragsabschluss auf „ ca. 89 m²" berichtigt. Die zutreffende Wohnungsgröße beträgt lediglich 78,2 m².

Die Wohnung ist im Mai 2015 an den Kläger für € 250.000,00 verkauft worden.

In der Folgezeit kam es zu rechtlichen Auseinandersetzungen im Hinblick auf die Relevanz der unzutreffenden Angaben zur Wohnungsgröße für die Motivation des Klägers zum Kaufvertragsabschluss sowie zu einer möglichen Schadensersatzpflicht des beklagten Sohnes des Verkäufers gegenüber dem Käufer.

Nunmehr hat das OLG Stuttgart eine Entscheidung dahingehend getroffen, dass die unrichtige Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes dem Rücksichtnahmegebot widerspreche. Dieser Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot hat alsdann eine Verpflichtung auf Schadensersatz zur Folge, auf der Grundlage eines Verschuldens bei Vertragsschluss.

Weiterhin wird ausgeführt, dass derjenige, der ohne konkrete Anhaltspunkte Angaben über die Wohnungsgröße sozusagen „ins Blaue" hinein mache und hierbei nicht gleichzeitig zum Ausdruck bringt, dass über die genauen Größenverhältnisse in Unkenntnis ist, hierbei schuldhaft handele und hierdurch auch das Kaufverhalten des zukünftigen Käufers beeinflusse.

Vorliegend habe der Beklagte durch sein Erscheinen beim Notartermin und des Gerierens als Eigentümer der Eigentumswohnung besonderes Vertrauen in Anspruch genommen. Die Kläger konnten insoweit berechtigter Weise davon ausgehen, dass der Beklagte die Eigentumswohnung seinerseits selbst saniert habe und insoweit auch fundierte Kenntnisse zu der Wohnungsgröße hatte und dieselben auch insoweit berechtigter Weise tätigen durfte.

Insoweit konnten die Kläger vorliegend in berechtigter Art und Weise den Ersatz ihres Vertrauensschadens verlangen. Vertrauensschaden ist derjenige Betrag, um den die Kläger die Wohnung zu teuer gekauft haben. Hierbei ist eine Überschreitung der Angabe: „ca. 89 m²" für die Berechnung des Vertrauensschadens relevant. Eine bis zu 5 %-ige Abweichung sei vorliegend bei den Größenangaben des Verkäufers noch als zulässig zu erachten. Vorliegend liegt aber die Abweichung bei ca. 12 %. Insoweit seit jedenfalls ein Schadensersatz für die von 89 m² abzüglich 5 % = 84,55 m² abweichende Differenz zur tatsächlichen Wohnungsgröße in Höhe von noch 6,35 m², multipliziert mit dem Quadratmeterpreis, zu leisten.

Die Berufung des Sohnes des Wohnungsverkäufers blieb daher überwiegend erfolglos. Die Entscheidung beruht im Wesentlichen auf §§ 280, 241 311 BGB.

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de  - verwies.

Für Rückfragen steht Ihnen zur Verfügung:

Helene – Monika Filiz
Rechtsanwältin / Fachanwältin für Familienrecht /
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V.

Mohr Dr. Fuss Filiz
Bürogemeinschaft von Rechtsanwälten
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Fax: +49 (0)69 / 9540 94-70
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https://www.ra-mff.de/

Bundesarbeitsgericht zur Kündigung eines Schwerbehinderten und Beteiligung der Schwerbehindertenvertretung

Bundesarbeitsgericht zur Hinterbliebenenversorgung - Altersabstandsklausel - Altersdiskriminierung

Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zum einheitlichen Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern zulässig / Wohnungseigentümer mit bereits eigenen installierten Rauchmeldern können von einer solchem Beschluss nicht ausgenommen werden

Keine Mietminderung für Wärmebrücken bei Einhaltung des im Errichtungszeitpunkt der Wohnung üblichen Bauzustands ("Schimmelpilzgefahr")

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Bundesarbeitsgericht zur Hinterbliebenenversorgung - Altersabstandsklausel - Altersdiskriminierung

(Stuttgart) Sieht eine Versorgungsregelung vor, dass die Hinterbliebenenversorgung eines jüngeren hinterbliebenen Ehepartners für jedes volle über zehn Jahre hinausgehende Jahr des Altersunterschieds der Ehegatten um 5 vH gekürzt wird, liegt darin keine gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) verstoßende Diskriminierung wegen des Alters.

Darauf verweist der Stuttgarter Fachanwalt für Arbeitsrecht Michael Henn, Präsident des VDAA - Verband deutscher ArbeitsrechtsAnwälte e. V. mit Sitz in Stuttgart, unter Hinweis auf die Mitteilung des Bundesarbeitsgerichts (BAG) zu seinem Urteil vom 11.12.2018 - Az. 3 AZR 400/17.

Die Klägerin ist im Oktober 1945 geboren. Sie hat ihren im November 1930 geborenen und 2014 verstorbenen Ehemann im Jahr 1966 geheiratet. Dem verstorbenen Ehemann der Klägerin war von seinem Arbeitgeber ua. eine Hinterbliebenenversorgung zugesagt worden. Nach der Versorgungsordnung wird die Witwenrente, wenn die hinterbliebene Ehefrau mehr als zehn Jahre jünger ist als der verstorbene Ehemann, für jedes volle über zehn Jahre hinausgehende Jahr des Altersunterschieds um 5 vH gekürzt.

Der Dritte Senat des Bundesarbeitsgerichts hat entschieden, dass die durch diese Altersabstandsklausel bewirkte unmittelbare Benachteiligung wegen des Alters gerechtfertigt ist.

Der Arbeitgeber, der eine Hinterbliebenenversorgung zusagt, hat ein legitimes Interesse, das hiermit verbundene finanzielle Risiko zu begrenzen. Die Altersabstandsklausel ist auch angemessen und erforderlich. Sie führt nicht zu einer übermäßigen Beeinträchtigung der legitimen Interessen der versorgungsberechtigten Arbeitnehmer, die von der Klausel betroffen sind. Bei einem Altersabstand von elf Jahren, ab dem die Klausel greift, ist der gemeinsame Lebenszuschnitt der Ehepartner darauf angelegt, dass der Hinterbliebene einen Teil seines Lebens ohne den Versorgungsberechtigten verbringt. Zudem werden wegen des Altersabstands von mehr als zehn Jahren nur solche Ehegatten von dem Ausschluss erfasst, deren Altersabstand zum Ehepartner den üblichen Abstand erheblich übersteigt. Die Versorgungsregelung sieht keinen vollständigen Ausschluss bereits ab dem elften Jahr des Altersunterschieds vor, sondern vielmehr eine maßvolle schrittweise Reduzierung und bewirkt damit einen vollständigen Ausschluss erst bei einem Altersabstand von mehr als 30 Jahren.

Henn empfahl, die Entscheidung zu beachten und in Zweifelsfällen rechtlichen Rat einzuholen, wobei er u. a. dazu auch auf den VDAA Verband deutscher ArbeitsrechtsAnwälte e. V. – www.vdaa.de  – verwies.

Für Rückfragen steht Ihnen zur Verfügung:

Michael Henn
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Erbrecht
Fachanwalt für Arbeitsrecht
VDAA – Präsident
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