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Schadensersatzverpflichtung aus einem Kaufvertrag bezieht sich auf die vom Verkäufer beschriebenen Eigenschaften der Kaufsache /

(Kiel) Das Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 20.12.2018 - 14 U 44/18 – hat unlängst entschieden, dass sich die Schadensersatzverpflichtung eines Verkäufers einer Sache auf die von ihm getätigte Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes bezieht, sofern dieselbe unzutreffend ist.

Dies entspricht dem Rücksichtnahmegebot aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis und löst bei einem Verstoß hiergegen eine Schadensersatzverpflichtung wegen Verschuldens bei Vertragsabschluss aus.

Dem OLG Stuttgart, so die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, lag nachstehender Sachverhalt zur Entscheidungsfindung vor:

Der Beklagte ist Sohn des Eigentümers, der auf einer Onlineplattform eine Eigentumswohnung mit einer Größenangabe von 98 m² beschrieben hatte. Die Wohnungsgröße wurde alsdann vor Kaufvertragsabschluss auf „ ca. 89 m²" berichtigt. Die zutreffende Wohnungsgröße beträgt lediglich 78,2 m².

Die Wohnung ist im Mai 2015 an den Kläger für € 250.000,00 verkauft worden.

In der Folgezeit kam es zu rechtlichen Auseinandersetzungen im Hinblick auf die Relevanz der unzutreffenden Angaben zur Wohnungsgröße für die Motivation des Klägers zum Kaufvertragsabschluss sowie zu einer möglichen Schadensersatzpflicht des beklagten Sohnes des Verkäufers gegenüber dem Käufer.

Nunmehr hat das OLG Stuttgart eine Entscheidung dahingehend getroffen, dass die unrichtige Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes dem Rücksichtnahmegebot widerspreche. Dieser Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot hat alsdann eine Verpflichtung auf Schadensersatz zur Folge, auf der Grundlage eines Verschuldens bei Vertragsschluss.

Weiterhin wird ausgeführt, dass derjenige, der ohne konkrete Anhaltspunkte Angaben über die Wohnungsgröße sozusagen „ins Blaue" hinein mache und hierbei nicht gleichzeitig zum Ausdruck bringt, dass über die genauen Größenverhältnisse in Unkenntnis ist, hierbei schuldhaft handele und hierdurch auch das Kaufverhalten des zukünftigen Käufers beeinflusse.

Vorliegend habe der Beklagte durch sein Erscheinen beim Notartermin und des Gerierens als Eigentümer der Eigentumswohnung besonderes Vertrauen in Anspruch genommen. Die Kläger konnten insoweit berechtigter Weise davon ausgehen, dass der Beklagte die Eigentumswohnung seinerseits selbst saniert habe und insoweit auch fundierte Kenntnisse zu der Wohnungsgröße hatte und dieselben auch insoweit berechtigter Weise tätigen durfte.

Insoweit konnten die Kläger vorliegend in berechtigter Art und Weise den Ersatz ihres Vertrauensschadens verlangen. Vertrauensschaden ist derjenige Betrag, um den die Kläger die Wohnung zu teuer gekauft haben. Hierbei ist eine Überschreitung der Angabe: „ca. 89 m²" für die Berechnung des Vertrauensschadens relevant. Eine bis zu 5 %-ige Abweichung sei vorliegend bei den Größenangaben des Verkäufers noch als zulässig zu erachten. Vorliegend liegt aber die Abweichung bei ca. 12 %. Insoweit seit jedenfalls ein Schadensersatz für die von 89 m² abzüglich 5 % = 84,55 m² abweichende Differenz zur tatsächlichen Wohnungsgröße in Höhe von noch 6,35 m², multipliziert mit dem Quadratmeterpreis, zu leisten.

Die Berufung des Sohnes des Wohnungsverkäufers blieb daher überwiegend erfolglos. Die Entscheidung beruht im Wesentlichen auf §§ 280, 241 311 BGB.

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de  - verwies.

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Helene – Monika Filiz
Rechtsanwältin / Fachanwältin für Familienrecht /
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V.

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Bundesarbeitsgericht zur Kündigung eines Schwerbehinderten und Beteiligung der Schwerbehindertenvertretung

Bundesarbeitsgericht zur Hinterbliebenenversorgung - Altersabstandsklausel - Altersdiskriminierung

Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zum einheitlichen Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern zulässig / Wohnungseigentümer mit bereits eigenen installierten Rauchmeldern können von einer solchem Beschluss nicht ausgenommen werden

Keine Mietminderung für Wärmebrücken bei Einhaltung des im Errichtungszeitpunkt der Wohnung üblichen Bauzustands ("Schimmelpilzgefahr")

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Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zum einheitlichen Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern zulässig / Wohnungseigentümer mit bereits eigenen installierten Rauchmeldern können von einer solchem Beschluss nicht ausgenommen werden

(Kiel) Der BGH hat mit Urteil vom 07.12.2018 – V ZR 273/17 entschieden, dass bei Vorliegen eine landesrechtlichen Verpflichtung zum Einbau von Rauchmeldern, auch dann eine Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen rechtswirksam beschließen kann, wenn in die Beschlussfassung auch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.

Darauf vverweist die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI – VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel.

Die Parteien des Streitverfahren sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die für die Parteien einschlägige Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen sieht in § 49 Abs. 7 ( BauO NRW) eine Verpflichtung zur Ausstattung von Bestandswohnungen mit Rauchwarnmeldern vor.

Insoweit beschlossen die Wohnungseigentümer im Jahre 2015 die Installation sowie die Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma. Die Kosten der Anschaffung sollten über eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle sollte nach Miteigentumsanteilen umgelegt und auf die jeweiligen Wohnungseigentümer im Rahmen der Jahresabrechnung belastet werden.

Die Kläger des Verfahrens hatten bereits ihre Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet gehabt. Sie begehrten daher, dass sie von den Kostenregelungen ausgenommen werden.

Das klägerische Ansinnen, welches in den Vorinstanzen im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen die Beschlussfassung verfolgt worden war, war erfolglos geblieben.

Auch der Bundesgerichtshof hat die Revision zurückgewiesen. Das Klageziel der Kläger mit der Anfechtungsklage, die angefochtenen Beschlüsse der WEG für ungültig zu erklären, blieb mithin erfolglos.

Gründe für die Zurückweisung der Revision waren im Wesentlichen:

Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Dabei umfasse die Beschlusskompetenz t auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder.

Vorliegend war zwar nach Maßgabe des einschlägigen § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer verpflichtet, die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen.

Dies steht allerdings der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma, nicht entgegen.

Zudem sei durch einen einheitlichen Einbau von Rauchwarnmeldern ein höherer Sicherheitsmaßstab gewahrt.

-Ein derartiger Beschluss entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung, durch den Umstand, dass eine Fachfirma sowohl für den Einbau, als auch die Wartung zuständig sei und diese Arbeiten sozusagen „in eine Hand" gelegt werden. Hierdurch könne auch sichergestellt werden, dass die Rauchwarnmelder der gesamten Anlage nach den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal eingebaut und überprüft werden.

-Es entspricht daher regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten.

Im Gegenteil könnten Individuelle Lösungen der einzelnen Wohnungsmiteigentümer, insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften, zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist.

Zudem sei auch in kleineren Gemeinschaften das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt.

-Die finanzielle Mehrbelastung des einzelnen Wohnungseigentümers, der bereits auf eigene Kosten Rauchwarnmelder eingebaut oder hat einbauen lassen, sei im Verhältnis hierzu gering.

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI – VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. – www.VBMI-Anwaltsverband.de – verwies.

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