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Schadensersatzverpflichtung aus einem Kaufvertrag bezieht sich auf die vom Verkäufer beschriebenen Eigenschaften der Kaufsache /

(Kiel) Das Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 20.12.2018 - 14 U 44/18 – hat unlängst entschieden, dass sich die Schadensersatzverpflichtung eines Verkäufers einer Sache auf die von ihm getätigte Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes bezieht, sofern dieselbe unzutreffend ist.

Dies entspricht dem Rücksichtnahmegebot aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis und löst bei einem Verstoß hiergegen eine Schadensersatzverpflichtung wegen Verschuldens bei Vertragsabschluss aus.

Dem OLG Stuttgart, so die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, lag nachstehender Sachverhalt zur Entscheidungsfindung vor:

Der Beklagte ist Sohn des Eigentümers, der auf einer Onlineplattform eine Eigentumswohnung mit einer Größenangabe von 98 m² beschrieben hatte. Die Wohnungsgröße wurde alsdann vor Kaufvertragsabschluss auf „ ca. 89 m²" berichtigt. Die zutreffende Wohnungsgröße beträgt lediglich 78,2 m².

Die Wohnung ist im Mai 2015 an den Kläger für € 250.000,00 verkauft worden.

In der Folgezeit kam es zu rechtlichen Auseinandersetzungen im Hinblick auf die Relevanz der unzutreffenden Angaben zur Wohnungsgröße für die Motivation des Klägers zum Kaufvertragsabschluss sowie zu einer möglichen Schadensersatzpflicht des beklagten Sohnes des Verkäufers gegenüber dem Käufer.

Nunmehr hat das OLG Stuttgart eine Entscheidung dahingehend getroffen, dass die unrichtige Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes dem Rücksichtnahmegebot widerspreche. Dieser Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot hat alsdann eine Verpflichtung auf Schadensersatz zur Folge, auf der Grundlage eines Verschuldens bei Vertragsschluss.

Weiterhin wird ausgeführt, dass derjenige, der ohne konkrete Anhaltspunkte Angaben über die Wohnungsgröße sozusagen „ins Blaue" hinein mache und hierbei nicht gleichzeitig zum Ausdruck bringt, dass über die genauen Größenverhältnisse in Unkenntnis ist, hierbei schuldhaft handele und hierdurch auch das Kaufverhalten des zukünftigen Käufers beeinflusse.

Vorliegend habe der Beklagte durch sein Erscheinen beim Notartermin und des Gerierens als Eigentümer der Eigentumswohnung besonderes Vertrauen in Anspruch genommen. Die Kläger konnten insoweit berechtigter Weise davon ausgehen, dass der Beklagte die Eigentumswohnung seinerseits selbst saniert habe und insoweit auch fundierte Kenntnisse zu der Wohnungsgröße hatte und dieselben auch insoweit berechtigter Weise tätigen durfte.

Insoweit konnten die Kläger vorliegend in berechtigter Art und Weise den Ersatz ihres Vertrauensschadens verlangen. Vertrauensschaden ist derjenige Betrag, um den die Kläger die Wohnung zu teuer gekauft haben. Hierbei ist eine Überschreitung der Angabe: „ca. 89 m²" für die Berechnung des Vertrauensschadens relevant. Eine bis zu 5 %-ige Abweichung sei vorliegend bei den Größenangaben des Verkäufers noch als zulässig zu erachten. Vorliegend liegt aber die Abweichung bei ca. 12 %. Insoweit seit jedenfalls ein Schadensersatz für die von 89 m² abzüglich 5 % = 84,55 m² abweichende Differenz zur tatsächlichen Wohnungsgröße in Höhe von noch 6,35 m², multipliziert mit dem Quadratmeterpreis, zu leisten.

Die Berufung des Sohnes des Wohnungsverkäufers blieb daher überwiegend erfolglos. Die Entscheidung beruht im Wesentlichen auf §§ 280, 241 311 BGB.

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de  - verwies.

Für Rückfragen steht Ihnen zur Verfügung:

Helene – Monika Filiz
Rechtsanwältin / Fachanwältin für Familienrecht /
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V.

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Bundesarbeitsgericht zur Kündigung eines Schwerbehinderten und Beteiligung der Schwerbehindertenvertretung

Bundesarbeitsgericht zur Hinterbliebenenversorgung - Altersabstandsklausel - Altersdiskriminierung

Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zum einheitlichen Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern zulässig / Wohnungseigentümer mit bereits eigenen installierten Rauchmeldern können von einer solchem Beschluss nicht ausgenommen werden

Keine Mietminderung für Wärmebrücken bei Einhaltung des im Errichtungszeitpunkt der Wohnung üblichen Bauzustands ("Schimmelpilzgefahr")

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Zustandekommen eines Architektenvertrages

(Kiel) In einer lesenswerten Entscheidung hat das OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.06.2018 – Az. I - 21 U 108/17, NJW 2018, 3319, zu dem Zustandekommen eines Architektenvertrages Stellung genommen

Gerade im Bereich des Architektenrechtes, so die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, ist die Abgrenzung einer beauftragten, also kostenpflichtigen, Architektenleistung von ein kostenlosen Aquisitionstätigkeit unter Umständen nur schwer vorzunehmen.

Für das Zustandekommen eines Vertrages sind die allgemeinen rechtsgeschäftlichen Kriterien zur Auslegung, unter besonderer Berücksichtigung sämtlicher Einzelfallumstände, heranzuziehen.

Die korrespondierenden Willenserklärungen, gerichtet auf den Abschluss eines Architektenvertrages, können entweder ausdrücklich oder konkludent abgegeben werden.

Aus der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) ist der Wille zur Abgabe einer Willenserklärung, der für den Vertragsabschluss erforderlich ist, nicht ableitbar. Denn die HOAI stellt lediglich ein Regelwerk, welches die Vergütungsnormen beinhaltet, sofern ein Architektenvertrag abgeschlossen ist, dar.

Im Hinblick auf den Vertragsschluss sind sämtliche Einzelfallumstände im Rahmen der erforderlichen Auslegung zu berücksichtigen. Im Hinblick auf die Bewertung der speziellen Einzelfallumstände ist stets zu beachten, dass gerade im Bereich des Architektenrechts und der dort üblichen Konditionen am Bau, eine Abgrenzung zwischen (kostenloser) Akquisitionstätigkeit und (kostenpflichtiger) Beauftragung eines Architekten im Detail zu differenzieren ist. Dies ist unter Umständen im Einzelfall nur schwer nachweisbar.

Demnach ist einerseits der Umstand entscheidungserheblich, wie sich die entfalteten Tätigkeiten aus der Sicht des Leistungsempfängers/Auftraggebers, gerade im Hinblick auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) und der Verkehrssitte darstellen. Insoweit ist eine rechtliche Überprüfung dahingehend vorzunehmen, ob ein Rechtsbindungswille feststellbar ist oder nicht.

In die Gesamtabwägung - im Hinblick auf einen möglichen Rechtsbindungswillen - sind folgende Aspekte einzubeziehen:

• wirtschaftliche Bedeutung der Angelegenheit

• erkennbares Interesse des Begünstigten

• erkennbare Gefahr des Leistenden im Hinblick auf mögliche Fehler (Haftungsrisiko)

Im Grunde genommen hat das OLG Düsseldorf die wohlbekannten Auslegungsgrundsätze im konkreten Einzelfall subsumiert und Anhaltspunkte für die vorzunehmende Auslegung getätigt.

Filiz empfahl dringend, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de - verwies.

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Helene – Monika Filiz
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