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Schadensersatzverpflichtung aus einem Kaufvertrag bezieht sich auf die vom Verkäufer beschriebenen Eigenschaften der Kaufsache /

(Kiel) Das Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 20.12.2018 - 14 U 44/18 – hat unlängst entschieden, dass sich die Schadensersatzverpflichtung eines Verkäufers einer Sache auf die von ihm getätigte Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes bezieht, sofern dieselbe unzutreffend ist.

Dies entspricht dem Rücksichtnahmegebot aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis und löst bei einem Verstoß hiergegen eine Schadensersatzverpflichtung wegen Verschuldens bei Vertragsabschluss aus.

Dem OLG Stuttgart, so die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, lag nachstehender Sachverhalt zur Entscheidungsfindung vor:

Der Beklagte ist Sohn des Eigentümers, der auf einer Onlineplattform eine Eigentumswohnung mit einer Größenangabe von 98 m² beschrieben hatte. Die Wohnungsgröße wurde alsdann vor Kaufvertragsabschluss auf „ ca. 89 m²" berichtigt. Die zutreffende Wohnungsgröße beträgt lediglich 78,2 m².

Die Wohnung ist im Mai 2015 an den Kläger für € 250.000,00 verkauft worden.

In der Folgezeit kam es zu rechtlichen Auseinandersetzungen im Hinblick auf die Relevanz der unzutreffenden Angaben zur Wohnungsgröße für die Motivation des Klägers zum Kaufvertragsabschluss sowie zu einer möglichen Schadensersatzpflicht des beklagten Sohnes des Verkäufers gegenüber dem Käufer.

Nunmehr hat das OLG Stuttgart eine Entscheidung dahingehend getroffen, dass die unrichtige Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes dem Rücksichtnahmegebot widerspreche. Dieser Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot hat alsdann eine Verpflichtung auf Schadensersatz zur Folge, auf der Grundlage eines Verschuldens bei Vertragsschluss.

Weiterhin wird ausgeführt, dass derjenige, der ohne konkrete Anhaltspunkte Angaben über die Wohnungsgröße sozusagen „ins Blaue" hinein mache und hierbei nicht gleichzeitig zum Ausdruck bringt, dass über die genauen Größenverhältnisse in Unkenntnis ist, hierbei schuldhaft handele und hierdurch auch das Kaufverhalten des zukünftigen Käufers beeinflusse.

Vorliegend habe der Beklagte durch sein Erscheinen beim Notartermin und des Gerierens als Eigentümer der Eigentumswohnung besonderes Vertrauen in Anspruch genommen. Die Kläger konnten insoweit berechtigter Weise davon ausgehen, dass der Beklagte die Eigentumswohnung seinerseits selbst saniert habe und insoweit auch fundierte Kenntnisse zu der Wohnungsgröße hatte und dieselben auch insoweit berechtigter Weise tätigen durfte.

Insoweit konnten die Kläger vorliegend in berechtigter Art und Weise den Ersatz ihres Vertrauensschadens verlangen. Vertrauensschaden ist derjenige Betrag, um den die Kläger die Wohnung zu teuer gekauft haben. Hierbei ist eine Überschreitung der Angabe: „ca. 89 m²" für die Berechnung des Vertrauensschadens relevant. Eine bis zu 5 %-ige Abweichung sei vorliegend bei den Größenangaben des Verkäufers noch als zulässig zu erachten. Vorliegend liegt aber die Abweichung bei ca. 12 %. Insoweit seit jedenfalls ein Schadensersatz für die von 89 m² abzüglich 5 % = 84,55 m² abweichende Differenz zur tatsächlichen Wohnungsgröße in Höhe von noch 6,35 m², multipliziert mit dem Quadratmeterpreis, zu leisten.

Die Berufung des Sohnes des Wohnungsverkäufers blieb daher überwiegend erfolglos. Die Entscheidung beruht im Wesentlichen auf §§ 280, 241 311 BGB.

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de  - verwies.

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Helene – Monika Filiz
Rechtsanwältin / Fachanwältin für Familienrecht /
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
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Bundesarbeitsgericht zur Kündigung eines Schwerbehinderten und Beteiligung der Schwerbehindertenvertretung

Bundesarbeitsgericht zur Hinterbliebenenversorgung - Altersabstandsklausel - Altersdiskriminierung

Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zum einheitlichen Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern zulässig / Wohnungseigentümer mit bereits eigenen installierten Rauchmeldern können von einer solchem Beschluss nicht ausgenommen werden

Keine Mietminderung für Wärmebrücken bei Einhaltung des im Errichtungszeitpunkt der Wohnung üblichen Bauzustands ("Schimmelpilzgefahr")

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Nichtige Verträge am Bau / Schwarzgeld und andere Nebenabreden

(Kiel) Man kann es gar nicht oft genug betonen, nichtige Verträge am Bau können zu existentiellen Folgen, bis hin zum wirtschaftlichen Ruin, beider Parteien führen.

Davor warnt die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel.

Meist, so Filiz, versuchen die Parteien, zum Zwecke der Steuerersparnis oder sonstiger wirtschaftlicher Ersparnisse, zwingende gesetzliche Vorgaben, beispielsweise der Einhaltung der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) Abreden zu tätigen, die allerdings – man muss es derart offen formulieren – nichtig sein können.

1. Umgehungsversuche bzgl. Umsatzsteuer

Im Hinblick auf Bauleistungen nach § 13 b Abs. 2 Nr. 4 UStG kann vereinbart werden, dass der Auftraggeber die Umsatzsteuer schuldet. Allerdings ist einerseits Voraussetzung, dass der Auftraggeber eine entsprechende Bescheinigung des Finanzamtes vorlegt und der Auftraggeber die sonstigen Voraussetzungen dieser Norm (z.B. Unternehmereigenschaft) erfüllt.

Risiko für den ausführenden Bauunternehmer bei Nichtvorliegen dieser Voraussetzungen ist, dass er tatsächlich die Umsatzsteuer noch im Nachhinein abführen muss, gleichwohl er die Umsatzsteuer von dem Auftraggeber nie erhalten hat. Eine Fehlkalkulation i.H.v. 19 % x 2 = 38 %!

Der Verweis auf eventuelle Schadensersatzansprüche ist wenig hilfreich, weil ein entsprechender Begründungsaufwand für die gerichtliche Durchsetzung getätigt werden muss und das Insolvenzrisiko auf Seiten des Anspruchstellers, also in diesem Fall des ausführenden Bauunternehmers, angesiedelt ist.

2. Schwarzgeldabrede

Risiko der Schwarzgeldabrede ist, für beide Parteien gleichermaßen existentiell, weil der Vertrag nichtig ist. Das bedeutet für den Auftraggeber, dass er keine Gewährleistungsansprüche für Mängel am Bau geltend machen kann. Im Gegenzug hat das ausführende Bauunternehmen keine Vergütungsansprüche.

3. Vergütungsansprüche des Architekten

Die HOAI, die die Vergütungsansprüche des Architekten regelt, kann in deren Anwendungsbereich nicht rechtswirksam unterschritten werden. Entsprechende Abreden (meist mündlich) sind gleichfalls schlichtweg rechtlich unwirksam.

Häufig wird die Problematik derartig nichtiger Abreden noch nicht einmal ansatzweise erkannt. Beispielweise wenn der Hausverwalter eine solche nichtige Vereinbarung für eine WEG trifft und meint, dies sei durch den Mehrheitsbeschluss der WEG gedeckt. Dann ist auch der Hausverwalter, der möglicherweise unter Missachtung der einschlägigen gesetzlichen Vorgaben, eine derart nichtige Abrede für die Eigentümergemeinschaft tätigt, schadensersatzpflichtig, weil er schlichtweg die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG ) nicht eingehalten hat.

Es gilt dahingehend zusammenzufassen, dass falsch verstandene wirtschaftliche, insbesondere steuerliche Erwägungen, im Hinblick auf die Missachtung zwingender gesetzlicher Vorgaben nicht nur „sportlich" riskant, sondern gar existentielle Rechtsfolgen begründen können.

Filiz empfahl dringend, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de  - verwies.

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