Nichtige Verträge am Bau / Schwarzgeld und andere Nebenabreden

(Kiel) Man kann es gar nicht oft genug betonen, nichtige Verträge am Bau können zu existentiellen Folgen, bis hin zum wirtschaftlichen Ruin, beider Parteien führen.

Davor warnt die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel.

Meist, so Filiz, versuchen die Parteien, zum Zwecke der Steuerersparnis oder sonstiger wirtschaftlicher Ersparnisse, zwingende gesetzliche Vorgaben, beispielsweise der Einhaltung der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) Abreden zu tätigen, die allerdings – man muss es derart offen formulieren – nichtig sein können.

1. Umgehungsversuche bzgl. Umsatzsteuer

Im Hinblick auf Bauleistungen nach § 13 b Abs. 2 Nr. 4 UStG kann vereinbart werden, dass der Auftraggeber die Umsatzsteuer schuldet. Allerdings ist einerseits Voraussetzung, dass der Auftraggeber eine entsprechende Bescheinigung des Finanzamtes vorlegt und der Auftraggeber die sonstigen Voraussetzungen dieser Norm (z.B. Unternehmereigenschaft) erfüllt.

Risiko für den ausführenden Bauunternehmer bei Nichtvorliegen dieser Voraussetzungen ist, dass er tatsächlich die Umsatzsteuer noch im Nachhinein abführen muss, gleichwohl er die Umsatzsteuer von dem Auftraggeber nie erhalten hat. Eine Fehlkalkulation i.H.v. 19 % x 2 = 38 %!

Der Verweis auf eventuelle Schadensersatzansprüche ist wenig hilfreich, weil ein entsprechender Begründungsaufwand für die gerichtliche Durchsetzung getätigt werden muss und das Insolvenzrisiko auf Seiten des Anspruchstellers, also in diesem Fall des ausführenden Bauunternehmers, angesiedelt ist.

2. Schwarzgeldabrede

Risiko der Schwarzgeldabrede ist, für beide Parteien gleichermaßen existentiell, weil der Vertrag nichtig ist. Das bedeutet für den Auftraggeber, dass er keine Gewährleistungsansprüche für Mängel am Bau geltend machen kann. Im Gegenzug hat das ausführende Bauunternehmen keine Vergütungsansprüche.

3. Vergütungsansprüche des Architekten

Die HOAI, die die Vergütungsansprüche des Architekten regelt, kann in deren Anwendungsbereich nicht rechtswirksam unterschritten werden. Entsprechende Abreden (meist mündlich) sind gleichfalls schlichtweg rechtlich unwirksam.

Häufig wird die Problematik derartig nichtiger Abreden noch nicht einmal ansatzweise erkannt. Beispielweise wenn der Hausverwalter eine solche nichtige Vereinbarung für eine WEG trifft und meint, dies sei durch den Mehrheitsbeschluss der WEG gedeckt. Dann ist auch der Hausverwalter, der möglicherweise unter Missachtung der einschlägigen gesetzlichen Vorgaben, eine derart nichtige Abrede für die Eigentümergemeinschaft tätigt, schadensersatzpflichtig, weil er schlichtweg die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG ) nicht eingehalten hat.

Es gilt dahingehend zusammenzufassen, dass falsch verstandene wirtschaftliche, insbesondere steuerliche Erwägungen, im Hinblick auf die Missachtung zwingender gesetzlicher Vorgaben nicht nur „sportlich" riskant, sondern gar existentielle Rechtsfolgen begründen können.

Filiz empfahl dringend, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de  - verwies.

Für Rückfragen steht Ihnen zur Verfügung:

Helene – Monika Filiz
Rechtsanwältin / Fachanwältin für Familienrecht /
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V.

Mohr Dr. Fuss Filiz
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