Überschreitung von Baukosten

(Kiel) Existentielle Bedeutung haben nicht nur für die öffentliche Hand als Bauherrn, sondern erst für Verbraucher, die Baukosten. Eine Überschreitung von Baukosten – gleich aus welchem Grunde – können den Bauherrn bis zum Ruin führen

Insoweit, so die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, ist die Frage der Finanzierung für Verbraucher von Relevanz. Deswegen kommt der richtigen Ermittlung der Baukosten im Vorfeld des Beginns eines Bauvorhabens eine besondere Bedeutung zu.

Die Rechtsprechung hat sich musste sich mehrfach mit den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches gegenüber von Architekten im Zusammenhang mit der fehlerhaften Ermittlung von Baukosten befassen.

Im Rahmen des neuen Bauvertragsrecht ist für Verträge, die ab dem 01.01.2018 rechtswirksam abgeschlossen worden sind, § 650 p BGB zwingend durch Architekten zu beachten. Diese Norm lautet:

§ 650p Vertragstypische Pflichten aus Architekten- und Ingenieurverträgen

(1) Durch einen Architekten- oder Ingenieurvertrag wird der Unternehmer verpflichtet, die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen.

(2) 1Soweit wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, hat der Unternehmer zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen. 2Er legt dem Besteller die Planungsgrundlage zusammen mit einer Kosteneinschätzung für das Vorhaben zur Zustimmung vor.

Im Falle eines Verstoßes gegen diese Bestimmung sind zweierlei Konsequenzen für den Architekten zu beachten.

Zum einen ist hinsichtlich der – den vereinbarten – Kostenrahmen übersteigenden Kosten ein Honoraranspruch des Architekten nach HOAI insoweit nicht begründet, weil diese übersteigenden Kosten im Rahmen der anrechenbaren Kosten nicht berücksichtigungsfähig sind.

Zum anderen kann ein außerordentliches Kündigungsrecht des Auftraggebers/Bestellers gegenüber dem Architekten gegeben sein, wenn die Kostenermittlung des Architekten nicht richtig oder nicht fristgerecht erfolgt.

Weiterhin können Schadendesersatzansprüche nach §§ 280, 281 BGB gegeben sein. Wie bei jedem Schadensersatzanspruch ist der geschädigte Anspruchsteller hinsichtlich der Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches vollumfänglich darlegungs- und beweisverpflichtet.

Es muss ein kausaler Schaden dargetan und bewiesen werden. Hieran kann es allerdings bereits dann fehlen, wenn – infolge der Überschreitung der Baukosten – eine Wertsteigerung der Immobilie erfolgt ist. Dann können allenfalls die Finanzierungskosten als kausaler Schaden dargelegt werden. Gleichwohl muss auch in diesem Fall durch den Auftraggeber/Besteller dargelegt und bewiesen werden, dass im Fall einer rechtzeitigen und richtigen Berechnung der Baukosten der Auftraggeber/Besteller von dem Bauvorhaben Abstand genommen hätte. Auch dieser Beweis ist denkbar schwer zu führen, es sei dann, dies wurde ausdrücklich im Rahmen der vertraglichen Festlegung der Baukostenobergrenze in dieser Art und Weise vereinbart und dokumentiert.

Insoweit ist unbedingt der schriftliche Vertragsschluss mit dem Architekten, unter Vereinbarung einer fixen Kostengrenze für die Baukosten zu empfehlen. Am Besten soll auch dokumentiert werden, aus welchen Gründen die Einhaltung dieser Baukosten für den Auftraggeber/Besteller Bedeutung hat. Selbstverständlich sind auch das Ziel des Bauvorhabens und die für die Ausführung erforderlichen Qualitätsstandards vereinbart werden. Eine maximale Planungs- und Kostensicherheit kann nur im Vorfeld der Bauausführung erreicht werden.

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de - verwies.

Für Rückfragen steht Ihnen zur Verfügung:

Helene – Monika Filiz
Rechtsanwältin / Fachanwältin für Familienrecht /
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V.


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