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Schadensersatzverpflichtung aus einem Kaufvertrag bezieht sich auf die vom Verkäufer beschriebenen Eigenschaften der Kaufsache /

(Kiel) Das Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 20.12.2018 - 14 U 44/18 – hat unlängst entschieden, dass sich die Schadensersatzverpflichtung eines Verkäufers einer Sache auf die von ihm getätigte Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes bezieht, sofern dieselbe unzutreffend ist.

Dies entspricht dem Rücksichtnahmegebot aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis und löst bei einem Verstoß hiergegen eine Schadensersatzverpflichtung wegen Verschuldens bei Vertragsabschluss aus.

Dem OLG Stuttgart, so die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, lag nachstehender Sachverhalt zur Entscheidungsfindung vor:

Der Beklagte ist Sohn des Eigentümers, der auf einer Onlineplattform eine Eigentumswohnung mit einer Größenangabe von 98 m² beschrieben hatte. Die Wohnungsgröße wurde alsdann vor Kaufvertragsabschluss auf „ ca. 89 m²" berichtigt. Die zutreffende Wohnungsgröße beträgt lediglich 78,2 m².

Die Wohnung ist im Mai 2015 an den Kläger für € 250.000,00 verkauft worden.

In der Folgezeit kam es zu rechtlichen Auseinandersetzungen im Hinblick auf die Relevanz der unzutreffenden Angaben zur Wohnungsgröße für die Motivation des Klägers zum Kaufvertragsabschluss sowie zu einer möglichen Schadensersatzpflicht des beklagten Sohnes des Verkäufers gegenüber dem Käufer.

Nunmehr hat das OLG Stuttgart eine Entscheidung dahingehend getroffen, dass die unrichtige Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes dem Rücksichtnahmegebot widerspreche. Dieser Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot hat alsdann eine Verpflichtung auf Schadensersatz zur Folge, auf der Grundlage eines Verschuldens bei Vertragsschluss.

Weiterhin wird ausgeführt, dass derjenige, der ohne konkrete Anhaltspunkte Angaben über die Wohnungsgröße sozusagen „ins Blaue" hinein mache und hierbei nicht gleichzeitig zum Ausdruck bringt, dass über die genauen Größenverhältnisse in Unkenntnis ist, hierbei schuldhaft handele und hierdurch auch das Kaufverhalten des zukünftigen Käufers beeinflusse.

Vorliegend habe der Beklagte durch sein Erscheinen beim Notartermin und des Gerierens als Eigentümer der Eigentumswohnung besonderes Vertrauen in Anspruch genommen. Die Kläger konnten insoweit berechtigter Weise davon ausgehen, dass der Beklagte die Eigentumswohnung seinerseits selbst saniert habe und insoweit auch fundierte Kenntnisse zu der Wohnungsgröße hatte und dieselben auch insoweit berechtigter Weise tätigen durfte.

Insoweit konnten die Kläger vorliegend in berechtigter Art und Weise den Ersatz ihres Vertrauensschadens verlangen. Vertrauensschaden ist derjenige Betrag, um den die Kläger die Wohnung zu teuer gekauft haben. Hierbei ist eine Überschreitung der Angabe: „ca. 89 m²" für die Berechnung des Vertrauensschadens relevant. Eine bis zu 5 %-ige Abweichung sei vorliegend bei den Größenangaben des Verkäufers noch als zulässig zu erachten. Vorliegend liegt aber die Abweichung bei ca. 12 %. Insoweit seit jedenfalls ein Schadensersatz für die von 89 m² abzüglich 5 % = 84,55 m² abweichende Differenz zur tatsächlichen Wohnungsgröße in Höhe von noch 6,35 m², multipliziert mit dem Quadratmeterpreis, zu leisten.

Die Berufung des Sohnes des Wohnungsverkäufers blieb daher überwiegend erfolglos. Die Entscheidung beruht im Wesentlichen auf §§ 280, 241 311 BGB.

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de  - verwies.

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Helene – Monika Filiz
Rechtsanwältin / Fachanwältin für Familienrecht /
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
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Erstattungsfähigkeit der Kosten eingeholter Privatgutachten von Bauunternehmen/ Fertighausherstellern

(Kiel) Sachverständigengutachten sind im Bauprozess nicht wegzudenken. Oftmals sind sie Dreh- und Angelpunkt vieler baurechtlicher Streitigkeiten. Die Sachverständigengutachten werden entweder vom Gericht eingeholt oder die Partei, die das selbständige Beweisverfahren initiiert hat oder mit Baumängel konfrontiert wird, benötigt vorgerichtliche oder gerichtliche Hilfe eigener Sachverständiger.

Hier, so die Bad Hersfelder Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Daniela Morbach vom VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, geht es um die zuletzt genannte Alternative der Einholung eines privaten Sachverständigengutachtens.

Ist der Bauprozess erledigt, geht es um die Frage der Erstattungsfähigkeit der Kosten des privaten Gutachtens. Hier haben Bauunternehmern bisweilen erhebliche Probleme, die entstandenen Kosten privater Sachverständigengutachten festsetzen zu lassen. In der Vergangenheit wurde von den Gerichten stets die Meinung vertreten, dass eine „Fachfirma" mit ausreichendem Sachverstand und Wissen ausgestattet ist, so dass es einer Beauftragung eines Privatsachverständigen zur Unterstützung im Prozess nicht bedarf.

Demgegenüber wurde der Bauherr stets als „unterlegene Partei" anerkannt, die sich sowohl zur Vorbereitung eines Prozesses, als auch prozessbegleitend Privatsachverständiger bedienen darf. Diese Kosten wurden regelmäßig ohne Beanstandung festgesetzt.

Mit dieser einhelligen Meinung könnte nun Schluss sein betont Morbach, denn:

Das OLG München hat in seinem Beschluss vom 13.08.2018 zu Aktenzeichen 11 W 821/18 erstmals eine begrüßenswerte Entscheidung erlassen: Dem Sachverhalt lag ein umfangreicher, seit Jahren geführter Bauprozess zugrunde. Es ging um Mangelbeseitigungsarbeiten und Schadenersatz im Zusammenhang mit dem von der Beklagten errichteten Fertighauses. Die Kläger haben sich vorprozessual als auch während des Prozesses eines Privatgutachters bedient, der umfangreiche Privatgutachten erstellt hat, die in das Verfahren eingeführt wurden. Die Beklagte sah sich schließlich veranlasst, ebenfalls einen privaten Sachverständigen zu beauftragen, um sich gegen die sowohl privatgutachterlich behaupteten Mängel, als auch die vom gerichtlich bestellten Sachverständigen erhobenen Ausführungen zur Wehr setzen zu können.

Nach Beendigung des Verfahrens wurde im Rahmen des Kostenfestsetzungsverfahrens über die jeweils entstandenen Privatsachverständigenkosten gestritten. Der Kläger vertrat die Auffassung, dass sich die beklagte Fertighausherstellerin keiner Privatsachverständigenhilfe bedienen durfte, da eigener Sachverstand vorhanden sei.

Das Landgericht Landshut hat die entstandenen Privatsachverständigenkosten des Klägers als auch der Beklagten als erstattungsfähig angesehen und die Einschaltung des privaten Sachverständigen durch die Beklagte als prozessförderlich angesehen. Hiergegen hat der Kläger Beschwerde eingelegt. Das OLG München bestätigt die Erstattungsfähigkeit der privaten Sachverständigenkosten der beklagten Fertighausherstellerin und führt aus, dass sich auch eine Fertighausherstellerin bei komplexer, technischer Fragen unter dem Gesichtspunkt der Waffengleichheit privatgutachterlicher Hilfe bedienen darf. Zwar sei davon auszugehen, dass sie „als auf dem Markt seit Jahrzehnten etablierter Fertighäuserhersteller, durchaus über eine gewisse Fachkunde verfügt"; gleichwohl kann nicht per se unterstellt werden, dass bei fachspezifischen Fragestellung ausreichend Fachkenntnisse vorliegen, um „auf Augenhöhe und hinreichend fachlich qualifiziert sowohl gegen den gerichtlich bestellten als auch gegen den der Klagepartei beauftragten Sachverständigen zu argumentieren". Schließlich sei der Umstand, dass sich der gerichtlich bestellte Sachverständige auch mit den Ausführungen des Privatgutachters der Fertighausherstellerin auseinandersetzen musste, dass die Inanspruchnahme eines Privatgutachters aus Sicht einer „verständigenden Partei" geboten erscheint.

Die Entscheidung des OLG München ist begrüßenswert, so Morbach. Es bleibt zu hoffen, dass sich diese Entscheidung in der Justiz etabliert und nicht mehr per se die Erstattungsfähigkeit der Privatgutachter im Bauprozess, die ein Bauunternehmen festsetzt, zurückweist.

Regelmäßig blieben Fertighaushersteller und Bauunternehmen auf den Kosten ihrer privaten Sachverständigengutachten sitzen, obgleich einem jedem bekannt ist, dass Bauprozesse ohne das Einkaufen von Fachwissen heute nicht mehr geführt werden können und die Einholung von Privatgutachten eine zentrale Rolle im Bauprozess spielt.

Morbach empfahl, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de  - verwies.

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Rechtsanwalt Jochen Kreissl, Rechtsanwältin Daniela Morbach, Rechtsanwalt Marius Götzel und Rechtsanwältin Gabi Viehmann sind Rechtsanwälte der Bundesrepublik Deutschland.
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