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Schadensersatzverpflichtung aus einem Kaufvertrag bezieht sich auf die vom Verkäufer beschriebenen Eigenschaften der Kaufsache /

(Kiel) Das Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 20.12.2018 - 14 U 44/18 – hat unlängst entschieden, dass sich die Schadensersatzverpflichtung eines Verkäufers einer Sache auf die von ihm getätigte Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes bezieht, sofern dieselbe unzutreffend ist.

Dies entspricht dem Rücksichtnahmegebot aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis und löst bei einem Verstoß hiergegen eine Schadensersatzverpflichtung wegen Verschuldens bei Vertragsabschluss aus.

Dem OLG Stuttgart, so die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, lag nachstehender Sachverhalt zur Entscheidungsfindung vor:

Der Beklagte ist Sohn des Eigentümers, der auf einer Onlineplattform eine Eigentumswohnung mit einer Größenangabe von 98 m² beschrieben hatte. Die Wohnungsgröße wurde alsdann vor Kaufvertragsabschluss auf „ ca. 89 m²" berichtigt. Die zutreffende Wohnungsgröße beträgt lediglich 78,2 m².

Die Wohnung ist im Mai 2015 an den Kläger für € 250.000,00 verkauft worden.

In der Folgezeit kam es zu rechtlichen Auseinandersetzungen im Hinblick auf die Relevanz der unzutreffenden Angaben zur Wohnungsgröße für die Motivation des Klägers zum Kaufvertragsabschluss sowie zu einer möglichen Schadensersatzpflicht des beklagten Sohnes des Verkäufers gegenüber dem Käufer.

Nunmehr hat das OLG Stuttgart eine Entscheidung dahingehend getroffen, dass die unrichtige Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes dem Rücksichtnahmegebot widerspreche. Dieser Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot hat alsdann eine Verpflichtung auf Schadensersatz zur Folge, auf der Grundlage eines Verschuldens bei Vertragsschluss.

Weiterhin wird ausgeführt, dass derjenige, der ohne konkrete Anhaltspunkte Angaben über die Wohnungsgröße sozusagen „ins Blaue" hinein mache und hierbei nicht gleichzeitig zum Ausdruck bringt, dass über die genauen Größenverhältnisse in Unkenntnis ist, hierbei schuldhaft handele und hierdurch auch das Kaufverhalten des zukünftigen Käufers beeinflusse.

Vorliegend habe der Beklagte durch sein Erscheinen beim Notartermin und des Gerierens als Eigentümer der Eigentumswohnung besonderes Vertrauen in Anspruch genommen. Die Kläger konnten insoweit berechtigter Weise davon ausgehen, dass der Beklagte die Eigentumswohnung seinerseits selbst saniert habe und insoweit auch fundierte Kenntnisse zu der Wohnungsgröße hatte und dieselben auch insoweit berechtigter Weise tätigen durfte.

Insoweit konnten die Kläger vorliegend in berechtigter Art und Weise den Ersatz ihres Vertrauensschadens verlangen. Vertrauensschaden ist derjenige Betrag, um den die Kläger die Wohnung zu teuer gekauft haben. Hierbei ist eine Überschreitung der Angabe: „ca. 89 m²" für die Berechnung des Vertrauensschadens relevant. Eine bis zu 5 %-ige Abweichung sei vorliegend bei den Größenangaben des Verkäufers noch als zulässig zu erachten. Vorliegend liegt aber die Abweichung bei ca. 12 %. Insoweit seit jedenfalls ein Schadensersatz für die von 89 m² abzüglich 5 % = 84,55 m² abweichende Differenz zur tatsächlichen Wohnungsgröße in Höhe von noch 6,35 m², multipliziert mit dem Quadratmeterpreis, zu leisten.

Die Berufung des Sohnes des Wohnungsverkäufers blieb daher überwiegend erfolglos. Die Entscheidung beruht im Wesentlichen auf §§ 280, 241 311 BGB.

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de  - verwies.

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Helene – Monika Filiz
Rechtsanwältin / Fachanwältin für Familienrecht /
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V.

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Bundesarbeitsgericht zur Kündigung eines Schwerbehinderten und Beteiligung der Schwerbehindertenvertretung

Bundesarbeitsgericht zur Hinterbliebenenversorgung - Altersabstandsklausel - Altersdiskriminierung

Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zum einheitlichen Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern zulässig / Wohnungseigentümer mit bereits eigenen installierten Rauchmeldern können von einer solchem Beschluss nicht ausgenommen werden

Keine Mietminderung für Wärmebrücken bei Einhaltung des im Errichtungszeitpunkt der Wohnung üblichen Bauzustands ("Schimmelpilzgefahr")

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Wirtschaftliche Folgekosten einer Eigentumswohnung

(Kiel) Mit seiner jüngsten Entscheidung bestätigt der BGH in aller wünschenswerten Deutlichkeit, dass eine Sanierungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, wenn eine sofortige Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zwingend erforderlich ist.

Darauf verweist die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, unter Bezug auf das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 04. Mai 2018 – V ZR 203/17.

• Sachverhalt

Kernfrage dieser Entscheidung war die Frage, ob Feuchtigkeitsschäden im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums saniert werden müssen.

Die Parteien sind eine Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft. Die bereits im Jahre 1890 gebaute Liegenschaft ist im Jahre 1986 in 12 Eigentumswohnungen und 3 Teileigentumseinheiten aufgeteilt worden.

Kläger sind die Eigentümer der 3 Teileigentumseinheiten. Dieselben befinden sich im Souterrain der Liegenschaft und werden freiberuflich als „Naturheilpraxis, Künstler- und Kommunikationsagentur" genutzt.

Die Wände dieser im Teileigentum stehenden Räumlichkeiten wiesen Durchfeuchtungen auf, die durch Sachverständigengutachten festgestellt worden sind. Die Ursache dieser Durchfeuchtungen sind in den voneinander unabhängigen Sachverständigengutachten mit derselben Schadensursache, nämlich eine fehlende außenseitige Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerte Salze, angegeben.

Die Eigentümer der im Souterrain betroffenen Eigentumswohnungen beantragten in der Eigentumsversammlung die Feuchtigkeitsschäden zu beseitigen. Dies wurde von der Eigentümergemeinschaft mehrheitlich abgelehnt. Es wurde die Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens beschlossen.

• Chronologie

Gegen die ablehnenden Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erhoben die Kläger Anfechtungsklage und beantragten darüber hinausgehend, die beklagte WEG zu verurteilen, den Beschlussanträgen zuzustimmen bzw. eine gerichtliche Beschlussersetzung.

Die beklagte WEG beantragte die Klageabweisung in Gänze. Die zugelassene Revision wurde nunmehr von dem V. Zivilsenat des BGH zurückgewiesen.

Zwar erfolgte keine Ersetzung des Grundlagenbeschlusses zur Sanierung der Feuchtigkeitsschäden. Es wurde jedoch festgestellt, dass die Kläger einen Anspruch auf die Sanierung des Gemeinschaftseigentums haben.

Das gemeinschaftliche Eigentum muss durch eine WEG in einem solchen baulichen Zustand erhalten bzw. unterhalten werden, dass das Sondereigentum in einem der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann.

Bei Vorliegen von gravierenden baulichen Mängeln des Gemeinschaftseigentums, die die Nutzung der Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten nicht unerheblich beeinträchtigen oder ausschließen oder eine zwingende Instandsetzung bedingen, steht dem einzelnen Miteigentümer ein Sanierungsanspruch nach Maßgabe des § 21 Abs. 4 WEG zu.

§ 21 Abs. 4 WEG lautet:

„Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht."

Vorliegend war die Sanierung für die beklagte WEG auch zumutbar, da bei einer Gefährdung der Gebäudesubstanz, ohnehin eine Sanierung erfolgen müsse. Die Höhe der Sanierungskosten standen vorliegend auch nicht außer Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen im Hinblick auf die Gebäudesubstanz und die Werterhaltung der Immobilie. Eine „Opfergrenze" für einzelne Wohnungseigentümer ist unter Zugrundelegung der einschlägigen BGH Rechtsprechung ohnehin nicht anzuerkennen.

Insoweit ist dahingehend zusammenzufassen, dass trotz der angespannten Lage auf dem Immobilienmarkt bereits beim Kauf einer Immobilie, insbesondere einer Eigentumswohnung, unbedingt ein Augenmerk auf „Altlasten" zu richten ist, betont Filiz, um unangenehme Überraschungen, die sich wirtschaftlich äußerst negativ darstellen können, zu vermeiden.

Filiz empfahl, dies unbedingt zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de  - verwies.

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