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Schadensersatzverpflichtung aus einem Kaufvertrag bezieht sich auf die vom Verkäufer beschriebenen Eigenschaften der Kaufsache /

(Kiel) Das Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 20.12.2018 - 14 U 44/18 – hat unlängst entschieden, dass sich die Schadensersatzverpflichtung eines Verkäufers einer Sache auf die von ihm getätigte Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes bezieht, sofern dieselbe unzutreffend ist.

Dies entspricht dem Rücksichtnahmegebot aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis und löst bei einem Verstoß hiergegen eine Schadensersatzverpflichtung wegen Verschuldens bei Vertragsabschluss aus.

Dem OLG Stuttgart, so die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, lag nachstehender Sachverhalt zur Entscheidungsfindung vor:

Der Beklagte ist Sohn des Eigentümers, der auf einer Onlineplattform eine Eigentumswohnung mit einer Größenangabe von 98 m² beschrieben hatte. Die Wohnungsgröße wurde alsdann vor Kaufvertragsabschluss auf „ ca. 89 m²" berichtigt. Die zutreffende Wohnungsgröße beträgt lediglich 78,2 m².

Die Wohnung ist im Mai 2015 an den Kläger für € 250.000,00 verkauft worden.

In der Folgezeit kam es zu rechtlichen Auseinandersetzungen im Hinblick auf die Relevanz der unzutreffenden Angaben zur Wohnungsgröße für die Motivation des Klägers zum Kaufvertragsabschluss sowie zu einer möglichen Schadensersatzpflicht des beklagten Sohnes des Verkäufers gegenüber dem Käufer.

Nunmehr hat das OLG Stuttgart eine Entscheidung dahingehend getroffen, dass die unrichtige Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes dem Rücksichtnahmegebot widerspreche. Dieser Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot hat alsdann eine Verpflichtung auf Schadensersatz zur Folge, auf der Grundlage eines Verschuldens bei Vertragsschluss.

Weiterhin wird ausgeführt, dass derjenige, der ohne konkrete Anhaltspunkte Angaben über die Wohnungsgröße sozusagen „ins Blaue" hinein mache und hierbei nicht gleichzeitig zum Ausdruck bringt, dass über die genauen Größenverhältnisse in Unkenntnis ist, hierbei schuldhaft handele und hierdurch auch das Kaufverhalten des zukünftigen Käufers beeinflusse.

Vorliegend habe der Beklagte durch sein Erscheinen beim Notartermin und des Gerierens als Eigentümer der Eigentumswohnung besonderes Vertrauen in Anspruch genommen. Die Kläger konnten insoweit berechtigter Weise davon ausgehen, dass der Beklagte die Eigentumswohnung seinerseits selbst saniert habe und insoweit auch fundierte Kenntnisse zu der Wohnungsgröße hatte und dieselben auch insoweit berechtigter Weise tätigen durfte.

Insoweit konnten die Kläger vorliegend in berechtigter Art und Weise den Ersatz ihres Vertrauensschadens verlangen. Vertrauensschaden ist derjenige Betrag, um den die Kläger die Wohnung zu teuer gekauft haben. Hierbei ist eine Überschreitung der Angabe: „ca. 89 m²" für die Berechnung des Vertrauensschadens relevant. Eine bis zu 5 %-ige Abweichung sei vorliegend bei den Größenangaben des Verkäufers noch als zulässig zu erachten. Vorliegend liegt aber die Abweichung bei ca. 12 %. Insoweit seit jedenfalls ein Schadensersatz für die von 89 m² abzüglich 5 % = 84,55 m² abweichende Differenz zur tatsächlichen Wohnungsgröße in Höhe von noch 6,35 m², multipliziert mit dem Quadratmeterpreis, zu leisten.

Die Berufung des Sohnes des Wohnungsverkäufers blieb daher überwiegend erfolglos. Die Entscheidung beruht im Wesentlichen auf §§ 280, 241 311 BGB.

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de  - verwies.

Für Rückfragen steht Ihnen zur Verfügung:

Helene – Monika Filiz
Rechtsanwältin / Fachanwältin für Familienrecht /
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V.

Mohr Dr. Fuss Filiz
Bürogemeinschaft von Rechtsanwälten
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Bundesarbeitsgericht zur Kündigung eines Schwerbehinderten und Beteiligung der Schwerbehindertenvertretung

Bundesarbeitsgericht zur Hinterbliebenenversorgung - Altersabstandsklausel - Altersdiskriminierung

Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zum einheitlichen Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern zulässig / Wohnungseigentümer mit bereits eigenen installierten Rauchmeldern können von einer solchem Beschluss nicht ausgenommen werden

Keine Mietminderung für Wärmebrücken bei Einhaltung des im Errichtungszeitpunkt der Wohnung üblichen Bauzustands ("Schimmelpilzgefahr")

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Vereinbarung eines Honorarrahmens für Ausführung von Ingenieurdienstleistungen und nachträgliche Änderungen

(Kiel) Eine interessante Entscheidung hat das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart soeben im Zusammenhang mit einem vereinbarten Kostenrahmen für die Ausführung von Ingenieurdienstleistungen getroffen.

Darauf verweist die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, unter Bezug auf das Urteil des OLG Stuttgart vom 28.11.2017 – 10 U 68/17, NJW 2018, 1263 ff.

• Sachverhalt

Das beauftragte Ingenieurbüro machte Honoraransprüche aus zwei Ingenieur-Verträgen i.H.v. € 15.802,97 geltend. Die Beklagte kündigte die Verträge wegen Überschreitung der vereinbarten Baukosten. Insoweit streiten sich die Parteien, ob die Kündigung berechtigt war und welche vergütungsrechtlichen Konsequenzen sich hieraus ergeben.

Das erstinstanzlich erkennende LG Ulm hatte mit Urteil vom 26.01.2017 – 6 O 133/14 der Klage zu einem geringfügigen Teil (€ 2.460,59 nebst Zinsen/Klagebegehren € 15.802,97 nebst Zinsen) stattgegeben. Die Berufung führte zu einer Abänderung des erstinstanzlichen Urteils in dem Sinne, dass dem Kläger nur noch € 1.698,45 nebst Zinsen zugesprochen worden sind.

• Entscheidungsgründe

Das OLG Stuttgart stellt fest, dass die Nichteinhaltung eines vereinbarten Kostenrahmens bei der Planung, einen wichtigen Grund des Bestellers zur Kündigung des Architektenvertrages darstellen kann.

In rechtlicher Hinsicht wird zunächst klargestellt, dass § 314 BGB auch auf Architektenverträge anwendbar ist. Der Architektenvertrag sei zwar kein Dauerschuldverhältnis. Es sei aber der Meinung, die eine analoge Anwendung des § 314 BGB befürwortet, zu folgen.

Auch liege ein wichtiger Grund zur Kündigung im Sinne des § 314 BGB vor. Ein wichtiger Grund liegt vor, „wenn dem Vertragspartner bei Abwägung aller Umstände die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses zu dem Empfänger der Kündigung auch bis zum Ablauf einer ordentlichen Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist" (OLG Stuttgart, Urt. v. 28.11.2017, FamRZ 2018, 1263 m.w.N. auf BGH, NJW 1993, 1972). „Dabei kann ein wichtiger Grund dann gegeben sein, wenn eine bestimmte Bausumme als Kostenrahmen vereinbart wird, die der Architekt bei seinen Planungen nicht einhält (OLG Stuttgart, a.a.O:, m.w.N. auf BGH, NJW 1999, 3554).

Die Überschreitung des vereinbarten Kostenrahmens war vorliegend, gleichwohl man die ursprünglich vereinbarte Kostenobergrenze zunächst aufgegeben hatte und erst zu einem späteren Zeitpunkt auf den zu Beginn der Zusammenarbeit vereinbarten Kostenrahmen zurückgekommen ist, gegeben.

Auf die vorübergehend akzeptierte Erhöhung des Kostenrahmens konnte sich die Klägerin nicht mit Erfolg berufen, da sich die Beklagte mit einem späteren Schreiben auf den ursprünglich vereinbarten Kostenrahmen berufen hatte.

Die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung nach § 314 Abs. 2 BGB wurden vorliegend als gegeben angesehen, da der außerordentlichen Kündigung eine Frist zur Vorlage einer Planung, die den ursprünglich vereinbarten Kostenrahmen einhält, gesetzt worden war. Da die Klägerin die Frist fruchtlos verstreichen ließ, waren die Voraussetzungen des § 314 Abs. 2 BGB erfüllt.

• Anmerkung

Diese Entscheidung ist rechtsdogmatisch, im Hinblick auf die Nichteinhaltung einer Kostenobergrenze, insbesondere hinsichtlich der zwischenzeitlichen Aufgabe dieses Kostenziels, lesenswert und interessant. Gleichwohl zeigt das (wirtschaftliche) Ergebnis dieses Rechtsstreits mit aller wünschenswerten Deutlichkeit, dass die Rechtsverfolgungskosten über zwei Instanzen hinweg, das erzielte Ergebnis € 1.698,45 nebst Zinsen im Hinblick auf die ursprüngliche Klageforderung i.H.v. € 15.802,97, lediglich i.H.v. ca. 11 % erfolgreich war. Insoweit gilt es im Rahmen einer Rechtsberatung, die entsprechenden Erfolgsaussichten besonders sorgfältig abzuschätzen, da im Ergebnis die Rechtsverfolgungskosten höher sein dürften, als es das Ergebnis des teilzusprechenden Berufungsurteils darstellt.

Filiz empfahl, dies unbedingt zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de  - verwies.

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