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Schadensersatzverpflichtung aus einem Kaufvertrag bezieht sich auf die vom Verkäufer beschriebenen Eigenschaften der Kaufsache /

(Kiel) Das Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 20.12.2018 - 14 U 44/18 – hat unlängst entschieden, dass sich die Schadensersatzverpflichtung eines Verkäufers einer Sache auf die von ihm getätigte Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes bezieht, sofern dieselbe unzutreffend ist.

Dies entspricht dem Rücksichtnahmegebot aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis und löst bei einem Verstoß hiergegen eine Schadensersatzverpflichtung wegen Verschuldens bei Vertragsabschluss aus.

Dem OLG Stuttgart, so die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, lag nachstehender Sachverhalt zur Entscheidungsfindung vor:

Der Beklagte ist Sohn des Eigentümers, der auf einer Onlineplattform eine Eigentumswohnung mit einer Größenangabe von 98 m² beschrieben hatte. Die Wohnungsgröße wurde alsdann vor Kaufvertragsabschluss auf „ ca. 89 m²" berichtigt. Die zutreffende Wohnungsgröße beträgt lediglich 78,2 m².

Die Wohnung ist im Mai 2015 an den Kläger für € 250.000,00 verkauft worden.

In der Folgezeit kam es zu rechtlichen Auseinandersetzungen im Hinblick auf die Relevanz der unzutreffenden Angaben zur Wohnungsgröße für die Motivation des Klägers zum Kaufvertragsabschluss sowie zu einer möglichen Schadensersatzpflicht des beklagten Sohnes des Verkäufers gegenüber dem Käufer.

Nunmehr hat das OLG Stuttgart eine Entscheidung dahingehend getroffen, dass die unrichtige Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes dem Rücksichtnahmegebot widerspreche. Dieser Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot hat alsdann eine Verpflichtung auf Schadensersatz zur Folge, auf der Grundlage eines Verschuldens bei Vertragsschluss.

Weiterhin wird ausgeführt, dass derjenige, der ohne konkrete Anhaltspunkte Angaben über die Wohnungsgröße sozusagen „ins Blaue" hinein mache und hierbei nicht gleichzeitig zum Ausdruck bringt, dass über die genauen Größenverhältnisse in Unkenntnis ist, hierbei schuldhaft handele und hierdurch auch das Kaufverhalten des zukünftigen Käufers beeinflusse.

Vorliegend habe der Beklagte durch sein Erscheinen beim Notartermin und des Gerierens als Eigentümer der Eigentumswohnung besonderes Vertrauen in Anspruch genommen. Die Kläger konnten insoweit berechtigter Weise davon ausgehen, dass der Beklagte die Eigentumswohnung seinerseits selbst saniert habe und insoweit auch fundierte Kenntnisse zu der Wohnungsgröße hatte und dieselben auch insoweit berechtigter Weise tätigen durfte.

Insoweit konnten die Kläger vorliegend in berechtigter Art und Weise den Ersatz ihres Vertrauensschadens verlangen. Vertrauensschaden ist derjenige Betrag, um den die Kläger die Wohnung zu teuer gekauft haben. Hierbei ist eine Überschreitung der Angabe: „ca. 89 m²" für die Berechnung des Vertrauensschadens relevant. Eine bis zu 5 %-ige Abweichung sei vorliegend bei den Größenangaben des Verkäufers noch als zulässig zu erachten. Vorliegend liegt aber die Abweichung bei ca. 12 %. Insoweit seit jedenfalls ein Schadensersatz für die von 89 m² abzüglich 5 % = 84,55 m² abweichende Differenz zur tatsächlichen Wohnungsgröße in Höhe von noch 6,35 m², multipliziert mit dem Quadratmeterpreis, zu leisten.

Die Berufung des Sohnes des Wohnungsverkäufers blieb daher überwiegend erfolglos. Die Entscheidung beruht im Wesentlichen auf §§ 280, 241 311 BGB.

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de  - verwies.

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Helene – Monika Filiz
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Bundesarbeitsgericht zur Kündigung eines Schwerbehinderten und Beteiligung der Schwerbehindertenvertretung

Bundesarbeitsgericht zur Hinterbliebenenversorgung - Altersabstandsklausel - Altersdiskriminierung

Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zum einheitlichen Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern zulässig / Wohnungseigentümer mit bereits eigenen installierten Rauchmeldern können von einer solchem Beschluss nicht ausgenommen werden

Keine Mietminderung für Wärmebrücken bei Einhaltung des im Errichtungszeitpunkt der Wohnung üblichen Bauzustands ("Schimmelpilzgefahr")

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Das neue Bauvertragsrecht / Was Bauherren seit dem 01.01.2018 neu beachten müssen…

(Kiel) Seit dem 01.01.2018 gilt ein neues Bauvertragsrecht, welches allerdings nur auf Bauwerkverträge anwendbar ist, die nach diesem Zeitpunkt geschlossen worden sind. Für alle anderen Verträge gilt bisheriges Recht.

Das neue Bauvertragsrecht bedingt eine Vielzahl von rechtlichen Änderungen. Erforderlich, so die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, wurde die gesetzliche Neuregelung der §§ 631 ff. BGB zum einen deswegen, weil das bisherige Werkvertragsrecht des BGB die speziellen sowie sehr komplexen Gegebenheiten am Bau nicht berücksichtigt hatte.

Zum anderen war der Verbraucherschutz im Baubereich bislang nicht im Gesetz ausdrücklich erwähnt, gleichwohl die wirtschaftlichen Ressourcen des Verbrauchers durch Mängel oder Verzögerungen am Bau in existentieller Weise betroffen sein konnten. Mehrkosten, die nicht einkalkuliert waren, Mängel bedingt durch Fehllieferungen von Material und/oder mangelhafte Bauausführung, Insolvenzen von Bauunternehmen, können existenzielle Auswirkungen, nicht nur sozusagen für die „Profis" am Bau, sondern auch und gerade für den am Bau beteiligten Verbraucher bedingen. Ein Verbraucher, der in der Regel allenfalls 1-2 Mal im Leben in Bauvorhaben verwickelt wird, bedarf insofern eines besonderen gesetzlichen Schutzes.

Durch die ab 01.01.2018 in Kraft getretenen Regelungen sind nunmehr erstmals spezielle Normen (§§ 650 i - § 650 n BGB), die eigens den Verbraucherbauvertag regeln, in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) aufgenommen worden. Insoweit ist der Verbraucherschutz im Bereich des Verbraucherbauvertrages nunmehr ausdrücklich gesetzlich normiert.

• Das Wichtigste vorneweg:

Von den gesetzlich zwingenden Verbraucherbauvertragsregelungen zum Schutz des Verbrauchers kann zum Nachteil des Verbrauchers nicht abgewichen werden. Eine Abweichung zum Nachteil des Verbrauchers kann durch Individualvereinbarung nur in engen Grenzen erfolgen.

• Die Neuregelungen des Verbraucherbauvertrages im Einzelnen:

1. Zur Vermeidung von Beweisschwierigkeiten hinsichtlich des Inhaltes der zwischen den Parteien geschlossenen Vereinbarung muss ein Bauvertrag in Textform geschlossen werden (§ 650 i Abs. 2 BGB).

2. Der Verbraucher erhält ein Widerrufsrecht (§ 650 l S. 1 BGB). Die Widerrufsfrist beträgt zwei Wochen. Die Frist beginnt nur zu laufen, sofern der Unternehmer den Verbraucher über dessen Widerrufsrecht in Textform belehrt hat. Die Belehrung muss enthalten:

• den Hinweis auf das Widerrufsrecht;

• den Hinweis darauf, dass der Widerruf durch Erklärung gegenüber dem Unternehmer erfolgt und keiner weiteren Begründung bedarf;

• den Namen, die ladungsfähige Anschrift und die Telefonnummer desjenigen, gegenüber dem der Widerruf zu erklären ist, gegebenenfalls seine Telefaxnummer und E-Mail-Adresse;

• den Hinweis auf die Dauer und den Beginn der Widerrufsfrist sowie darauf, dass zur Fristwahrung die rechtzeitige Absendung der Widerrufserklärung genügt, und

• den Hinweis darauf, dass der Verbraucher dem Unternehmer Wertersatz schuldet, wenn die Rückgewähr der bis zum Widerruf erbrachten Leistung ihrer Natur nach ausgeschlossen ist.

Der Unternehmer genügt seiner Belehrungspflicht, wenn die Musterwiderrufsbelehrung, die als Anlage 10 zu Art. 249 § 3 EGBGB erlassen worden ist, verwendet und in zutreffender Weise ausfüllt.

3. Es erfolgt eine Begrenzung der Höhe der Abschlagszahlung gem. § 650 m Abs. 1 BGB auf 90 % der vereinbarten Vergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen. Bei Verträgen, die die Errichtung oder den Umbau eines Hauses bedingen, muss der Unternehmen eine Sicherheit von 5 % der Gesamtvergütung leisten (§ 650 m Abs. 2 und 3 BGB).

4. Der Unternehmer muss gem. § 650 j BGB eine Baubeschreibung dem Verbraucher in Textform zur Verfügung stellen. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Verbraucher selbst oder ein von ihm Beauftragter (z.B. Architekt/Ingenieur) die wesentlichen Planungsvorgaben tätigt. Die Baubeschreibung muss die nachstehenden Mindestangaben enthalten, wobei im Einzelfall detailliertere Beschreibungserfordernisse möglich sein können:

• allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten;

• Art und Umfang der angebotenen Leistungen;

• Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,

• Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,

• Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,

• Angaben zur Bauzeit

Die Baubeschreibung wird gem. § 650 k Abs. 1 BGB Inhalt des Verbraucherbauvertrages.

Dies alles dient dem speziellen Schutz der Verbraucher. Es bleibt die Entwicklung und die Rechtsprechung in diesem Bereich abzuwarten, um beurteilen zu können, ob das gesetzgeberische Ziel eines angemessenen Verbraucherschutzes erreicht werden konnte. Ein erster Schritt in die richtige Richtung ist jedenfalls getan.

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de  - verwies.

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