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Schadensersatzverpflichtung aus einem Kaufvertrag bezieht sich auf die vom Verkäufer beschriebenen Eigenschaften der Kaufsache /

(Kiel) Das Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 20.12.2018 - 14 U 44/18 – hat unlängst entschieden, dass sich die Schadensersatzverpflichtung eines Verkäufers einer Sache auf die von ihm getätigte Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes bezieht, sofern dieselbe unzutreffend ist.

Dies entspricht dem Rücksichtnahmegebot aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis und löst bei einem Verstoß hiergegen eine Schadensersatzverpflichtung wegen Verschuldens bei Vertragsabschluss aus.

Dem OLG Stuttgart, so die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, lag nachstehender Sachverhalt zur Entscheidungsfindung vor:

Der Beklagte ist Sohn des Eigentümers, der auf einer Onlineplattform eine Eigentumswohnung mit einer Größenangabe von 98 m² beschrieben hatte. Die Wohnungsgröße wurde alsdann vor Kaufvertragsabschluss auf „ ca. 89 m²" berichtigt. Die zutreffende Wohnungsgröße beträgt lediglich 78,2 m².

Die Wohnung ist im Mai 2015 an den Kläger für € 250.000,00 verkauft worden.

In der Folgezeit kam es zu rechtlichen Auseinandersetzungen im Hinblick auf die Relevanz der unzutreffenden Angaben zur Wohnungsgröße für die Motivation des Klägers zum Kaufvertragsabschluss sowie zu einer möglichen Schadensersatzpflicht des beklagten Sohnes des Verkäufers gegenüber dem Käufer.

Nunmehr hat das OLG Stuttgart eine Entscheidung dahingehend getroffen, dass die unrichtige Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes dem Rücksichtnahmegebot widerspreche. Dieser Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot hat alsdann eine Verpflichtung auf Schadensersatz zur Folge, auf der Grundlage eines Verschuldens bei Vertragsschluss.

Weiterhin wird ausgeführt, dass derjenige, der ohne konkrete Anhaltspunkte Angaben über die Wohnungsgröße sozusagen „ins Blaue" hinein mache und hierbei nicht gleichzeitig zum Ausdruck bringt, dass über die genauen Größenverhältnisse in Unkenntnis ist, hierbei schuldhaft handele und hierdurch auch das Kaufverhalten des zukünftigen Käufers beeinflusse.

Vorliegend habe der Beklagte durch sein Erscheinen beim Notartermin und des Gerierens als Eigentümer der Eigentumswohnung besonderes Vertrauen in Anspruch genommen. Die Kläger konnten insoweit berechtigter Weise davon ausgehen, dass der Beklagte die Eigentumswohnung seinerseits selbst saniert habe und insoweit auch fundierte Kenntnisse zu der Wohnungsgröße hatte und dieselben auch insoweit berechtigter Weise tätigen durfte.

Insoweit konnten die Kläger vorliegend in berechtigter Art und Weise den Ersatz ihres Vertrauensschadens verlangen. Vertrauensschaden ist derjenige Betrag, um den die Kläger die Wohnung zu teuer gekauft haben. Hierbei ist eine Überschreitung der Angabe: „ca. 89 m²" für die Berechnung des Vertrauensschadens relevant. Eine bis zu 5 %-ige Abweichung sei vorliegend bei den Größenangaben des Verkäufers noch als zulässig zu erachten. Vorliegend liegt aber die Abweichung bei ca. 12 %. Insoweit seit jedenfalls ein Schadensersatz für die von 89 m² abzüglich 5 % = 84,55 m² abweichende Differenz zur tatsächlichen Wohnungsgröße in Höhe von noch 6,35 m², multipliziert mit dem Quadratmeterpreis, zu leisten.

Die Berufung des Sohnes des Wohnungsverkäufers blieb daher überwiegend erfolglos. Die Entscheidung beruht im Wesentlichen auf §§ 280, 241 311 BGB.

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de  - verwies.

Für Rückfragen steht Ihnen zur Verfügung:

Helene – Monika Filiz
Rechtsanwältin / Fachanwältin für Familienrecht /
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V.

Mohr Dr. Fuss Filiz
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Bundesarbeitsgericht zur Kündigung eines Schwerbehinderten und Beteiligung der Schwerbehindertenvertretung

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Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zum einheitlichen Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern zulässig / Wohnungseigentümer mit bereits eigenen installierten Rauchmeldern können von einer solchem Beschluss nicht ausgenommen werden

Keine Mietminderung für Wärmebrücken bei Einhaltung des im Errichtungszeitpunkt der Wohnung üblichen Bauzustands ("Schimmelpilzgefahr")

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Keine Steuerermäßigung für Anliegerbeiträge zum Straßenausbau

(Kiel) Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz hat entschieden, dass Anliegerbeiträge zum Ausbau von Gehwegen und Straßenbeleuchtung keine sog. „haushaltsnahen Handwerkerleistungen" im Sinne des § 35a Abs. 3 EStG beinhalten und daher zu keiner Steuerermäßigung führen.

Darauf verweist Kieler Steuerberater Jörg Passau, Vizepräsident und geschäftsführendes Vorstandsmitglied des DUV Deutscher Unternehmenssteuer Verband e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hinweis auf die Mitteilung des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz vom 13.12.2017 zu seinem Urteil vom 18. Oktober 2017 (1 K 1650/17).

Die Klägerin ist Eigentümerin eines Grundstücks im Landkreis Cochem-Zell und musste im Streitjahr 2015 Vorausleistungen auf wiederkehrende Beiträge für den Ausbau von Gehwegen und Straßenbeleuchtungen zahlen (rd. 8.700 €). Den in den Beiträgen enthaltenen Lohnanteil schätzte sie auf 5.266 € und machte diesen Betrag in ihrer Einkommensteuererklärung als haushaltsnahe Handwerkerleistung i.S.d. § 35a EStG geltend. Das beklagte Finanzamt versagte die beantragte Steuerermäßigung, was nach Auffassung des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz aus folgenden Gründen zutreffend war:

Zwar könne auch die öffentliche Hand steuerbegünstigte Leistungen nach § 35a EStG erbringen. Außerdem sei inzwischen anerkannt, dass eine „haushaltsnahe" Leistung nicht nur dann vorliege, wenn sie im umschlossenen Wohnraum oder bis zur Grenze des zum Haushalt gehörenden Grundstück erbracht werde. Der Begriff „im Haushalt" müsse vielmehr räumlich-funktional ausgelegt werden und könne auch Bereiche jenseits der Grundstücksgrenzen umfassen. Nicht ausreichend sei allerdings, dass die Leistung (nur) „für" den Haushalt erbracht werde. Ein solcher Fall liege hier vor, weil das Grundstück bereits erschlossen bzw. an das öffentliche Straßennetz angeschlossen sei und die Anliegerbeiträge nur für die Herstellung der Gehwege und Straßenlampen erhoben würden. Solche Einrichtungen dienten der Allgemeinheit unabhängig vom Haushalt der Klägerin. Dies belege nicht zuletzt der Umstand, dass der Gehweg nicht vor dem Wohnhaus der Klägerin, sondern nur auf der gegenüberliegenden Straßenseite ausgebaut worden sei. Damit fehle der erforderliche räumlich-funktionale Zusammenhang der Maßnahme mit dem Haushalt der Klägerin.

• Kontext der Entscheidung:

Gegenstand der Entscheidung sind v.a. die Rechtsgrundsätze, die zu der Frage entwickelt wurden, ob bzw. unter welchen Voraussetzungen außerhalb der Grundstücksgrenze erbrachte Dienst- oder Handwerkerleistungen noch als „haushaltsnah" qualifiziert werden können.

Das Vorliegen dieser Voraussetzungen wurde z.B. in folgenden Entscheidungen bejaht bzw. verneint:

• BFH-Urteil vom 20. März 2014 VI R 56/12, BStBl II 2014, 1152 (Anschluss des Haushalts an das öffentliche Versorgungsnetz im öffentlichen Straßenraum: Ja)

• Finanzgericht Rheinland-Pfalz, Urteil vom 6. Juli 2016 1 K 1252/16, EFG 2016, 1350 (Beziehen eines zum Haushalt gehörenden Polstermöbels in der Werkstatt des Raumausstatters: Nein)

• Finanzgericht Nürnberg, Urteil vom 24. Juni 2015 7 K 1356/14, EFG 2016, 294 (Erneuerung der bereits vorhanden öffentlichen Straße vor dem Grundstück des Steuerpflichtigen: Ja)

• Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 15. April 2015 11 K 11018/15, DStRE 2016, 273 (Ausbau einer bereits vorhandenen Straße: Nein)

• Sächsisches Finanzgericht, Urteil vom 12. November 2015 8 K 194/15, EFG 2016, 1952 (Herstellung einer für den Anschluss an die öffentliche Abwasserversorgung erforderlichen Mischwasserleitung auf öffentlichem Grund: Ja; Revision vom BFH zugelassen und unter dem Aktenzeichen VI R 18/16 noch anhängig)

Passau empfahl, dies zu beachten und ggfs. steuerlichen Rat in Anspruch zu nehmen, wobei er dabei u. a. auf den DUV Deutschen Unternehmenssteuer Verband – www.duv-verband.de  – verwies.

Für Rückfragen steht Ihnen zur Verfügung:

Jörg Passau
Steuerberater
DUV Vizepräsident und geschäftsführendes Vorstandsmitglied
Passau, Niemeyer & Collegen
Walkerdamm 1
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Tel: 0431 – 974 3010
Fax: 0431 – 974 3055
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