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Schadensersatzverpflichtung aus einem Kaufvertrag bezieht sich auf die vom Verkäufer beschriebenen Eigenschaften der Kaufsache /

(Kiel) Das Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 20.12.2018 - 14 U 44/18 – hat unlängst entschieden, dass sich die Schadensersatzverpflichtung eines Verkäufers einer Sache auf die von ihm getätigte Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes bezieht, sofern dieselbe unzutreffend ist.

Dies entspricht dem Rücksichtnahmegebot aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis und löst bei einem Verstoß hiergegen eine Schadensersatzverpflichtung wegen Verschuldens bei Vertragsabschluss aus.

Dem OLG Stuttgart, so die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, lag nachstehender Sachverhalt zur Entscheidungsfindung vor:

Der Beklagte ist Sohn des Eigentümers, der auf einer Onlineplattform eine Eigentumswohnung mit einer Größenangabe von 98 m² beschrieben hatte. Die Wohnungsgröße wurde alsdann vor Kaufvertragsabschluss auf „ ca. 89 m²" berichtigt. Die zutreffende Wohnungsgröße beträgt lediglich 78,2 m².

Die Wohnung ist im Mai 2015 an den Kläger für € 250.000,00 verkauft worden.

In der Folgezeit kam es zu rechtlichen Auseinandersetzungen im Hinblick auf die Relevanz der unzutreffenden Angaben zur Wohnungsgröße für die Motivation des Klägers zum Kaufvertragsabschluss sowie zu einer möglichen Schadensersatzpflicht des beklagten Sohnes des Verkäufers gegenüber dem Käufer.

Nunmehr hat das OLG Stuttgart eine Entscheidung dahingehend getroffen, dass die unrichtige Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes dem Rücksichtnahmegebot widerspreche. Dieser Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot hat alsdann eine Verpflichtung auf Schadensersatz zur Folge, auf der Grundlage eines Verschuldens bei Vertragsschluss.

Weiterhin wird ausgeführt, dass derjenige, der ohne konkrete Anhaltspunkte Angaben über die Wohnungsgröße sozusagen „ins Blaue" hinein mache und hierbei nicht gleichzeitig zum Ausdruck bringt, dass über die genauen Größenverhältnisse in Unkenntnis ist, hierbei schuldhaft handele und hierdurch auch das Kaufverhalten des zukünftigen Käufers beeinflusse.

Vorliegend habe der Beklagte durch sein Erscheinen beim Notartermin und des Gerierens als Eigentümer der Eigentumswohnung besonderes Vertrauen in Anspruch genommen. Die Kläger konnten insoweit berechtigter Weise davon ausgehen, dass der Beklagte die Eigentumswohnung seinerseits selbst saniert habe und insoweit auch fundierte Kenntnisse zu der Wohnungsgröße hatte und dieselben auch insoweit berechtigter Weise tätigen durfte.

Insoweit konnten die Kläger vorliegend in berechtigter Art und Weise den Ersatz ihres Vertrauensschadens verlangen. Vertrauensschaden ist derjenige Betrag, um den die Kläger die Wohnung zu teuer gekauft haben. Hierbei ist eine Überschreitung der Angabe: „ca. 89 m²" für die Berechnung des Vertrauensschadens relevant. Eine bis zu 5 %-ige Abweichung sei vorliegend bei den Größenangaben des Verkäufers noch als zulässig zu erachten. Vorliegend liegt aber die Abweichung bei ca. 12 %. Insoweit seit jedenfalls ein Schadensersatz für die von 89 m² abzüglich 5 % = 84,55 m² abweichende Differenz zur tatsächlichen Wohnungsgröße in Höhe von noch 6,35 m², multipliziert mit dem Quadratmeterpreis, zu leisten.

Die Berufung des Sohnes des Wohnungsverkäufers blieb daher überwiegend erfolglos. Die Entscheidung beruht im Wesentlichen auf §§ 280, 241 311 BGB.

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de  - verwies.

Für Rückfragen steht Ihnen zur Verfügung:

Helene – Monika Filiz
Rechtsanwältin / Fachanwältin für Familienrecht /
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V.

Mohr Dr. Fuss Filiz
Bürogemeinschaft von Rechtsanwälten
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https://www.ra-mff.de/

Bundesarbeitsgericht zur Kündigung eines Schwerbehinderten und Beteiligung der Schwerbehindertenvertretung

Bundesarbeitsgericht zur Hinterbliebenenversorgung - Altersabstandsklausel - Altersdiskriminierung

Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zum einheitlichen Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern zulässig / Wohnungseigentümer mit bereits eigenen installierten Rauchmeldern können von einer solchem Beschluss nicht ausgenommen werden

Keine Mietminderung für Wärmebrücken bei Einhaltung des im Errichtungszeitpunkt der Wohnung üblichen Bauzustands ("Schimmelpilzgefahr")

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Fristlose Kündigung wegen heimlicher Filmaufnahmen in der Umkleidekabine

(Stuttgart) Heimliche Filmaufnahmen stellen eine schwerwiegende Pflichtverletzung dar, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Darauf verweist der Bremer Fachanwalt für Arbeitsrecht und Gewerblichen Rechtsschutz Klaus-Dieter Franzen, Landesregionalleiter „Bremen" des VDAA Verband deutscher ArbeitsrechtsAnwälte e. V. mit Sitz in Stuttgart, unter Hinweis auf eine Entscheidung des Arbeitsgerichts Berlin vom 01. November 2017 (Az.: 24 Ca 4261/17).

Der Kläger war als Radsporttrainer am Olympiastützpunkt Berlin beschäftigt. Ihm wurde vorgeworfen, in der Umkleidekabine eine versteckte Kamera installiert und damit die Sportlerinnen über einen längeren Zeitraum gefilmt zu haben. Das Amtsgericht Tiergarten verurteilte den Kläger wegen "Verletzung des höchstpersönlichen Lebensbereiches" und Diebstahls von Unterwäsche zu einer Geldstrafe von 6400,00 €. Die Beklagte wartete zunächst die Ermittlungen ab und beantragte dann bei der Staatsanwaltschaft Akteneinsicht. Nachdem sie diese erhalten hatte, kündigte sie das Arbeitsverhältnis fristlos.

Der Kläger erhob Kündigungsschutzklage. Die Straftaten seien Ausdruck „depressiver Symptome als Ergebnis jahrelanger Selbstvernachlässigung", dieser „pathologische Zustand" rechtfertige keine verhaltensbedingte Kündigung durch die Beklagte. Dieser Argumentation folgte das Gericht nicht. Es sah in dem Verhalten des Klägers einen groben Vertrauensbruch und hatte keinen Zweifel, dass die Kündigung zu Recht ausgesprochen wurde.

Der Kläger rügte jedoch auch, dass die Beklagte die Frist des § 626 Abs. 2 BGB nicht eingehalten habe. Danach kann die außerordentliche Kündigung nur innerhalb einer Frist von 2 Wochen erfolgen. Wird diese Frist versäumt, ist die ausgesprochene außerordentliche Kündigung unwirksam. Das Arbeitsgericht Berlin wies die Klage ab. Nach Ansicht des Gerichts, sei die 2-Wochenfrist eingehalten worden. Denn ausreichende Kenntnis über die Kündigungsgründe habe die Beklagte erst erlangt, nachdem ihr die aufgrund dieser Vorwürfe gegen den Trainer ermittelnde Staatsanwaltschaft auf mehrfache Anträge und Nachfragen hin Akteneinsicht gewährt habe. Die im Anschluss daran ausgesprochene Kündigung sei dann dem Kläger innerhalb von zwei Wochen zugegangen.

Maßgeblich für die Entscheidung war die Frage, wann die Frist zu laufen beginnt. Die Rechtsprechung formuliert den Zeitpunkt zunächst abstrakt. Danach beginnt die Frist in dem Zeitpunkt an zu laufen, in dem der Kündigungsberechtigte von den für die Kündigung maßgeblichen Tatsachen Kenntnis erlangt. Diese bekannten Tatsachen müssen dem Kündigungsberechtigten die Entscheidung ermöglichen, ob für ihn die Fortsetzung des Arbeitsverhältnisses zumutbar ist oder nicht. Ist dies unklar und sind noch Ermittlungen über den Kündigungssachverhalt erforderlich, ist der Beginn der Ausschlussfrist so lange gehemmt, wie der Kündigungsberechtigte aus verständlichen Gründen mit der gebotenen Eile Ermittlungen durchführt.

Deshalb kann der Arbeitgeber grundsätzlich auch den Ausgang des Strafverfahrens abwarten, bevor er eine Kündigung ausspricht. Er muss dies aber nicht tun. Hält er schon vor Abschluss eines Strafverfahrens einen bestimmten Kenntnisstand für ausreichend, um eine fristlose Kündigung als begründet anzusehen, so muss er binnen zwei Wochen kündigen, nachdem er diesen Kenntnisstand erlangt hat (BAG vom 29. Juli 1993 – 2 AZR 90/93). Dies kann, wie in dem von dem Arbeitsgericht Berlin entschiedenen Fall, durch die Einsichtnahme in die staatsanwaltliche Ermittlungsakte geschehen.

Franzen empfahl, dies zu beachten und riet er bei Fragen zum Arbeitsrecht Rechtsrat in Anspruch zu nehmen, wobei er u. a. auch auf den VDAA Verband deutscher ArbeitsrechtsAnwälte e. V. – www.vdaa.de  – verwies.

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Klaus-Dieter Franzen
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